Порядок оформлення квартири у власність в новобудові: поради покупцям

Найвигіднішою вважається покупка нерухомості в новобудові. Зручні сучасні квартири поліпшеного планування, хороша житлова площа, досить зручні допоміжні приміщення, відмінні холи, майже всі квартири з балконами і лоджіями – це всі плюси такого житла. Дуже добре, що нові квартири відразу ж обладнуються сучасними вікнами ПВХ, тобто, міняти вікна не доведеться.

Основні поради

Купується нова квартира надовго, значить, можна взяти її за іпотекою, що теж непогано. Платити по іпотеці доведеться поступово, можна шукати нову більш привабливу роботу з гідною оплатою, що теж непогано для молодих активних людей. Правда, поки що по іпотеці переплата дуже висока.

Тепер варто поговорити про те, де ж шукати квартиру, з яким забудовником укладати договір, як не надати в числі обманутих пайовиків і як відстоювати свої права, щоб потім не шукати адвокатів і не судитися в пошуках правди і своїх вкладених в будівництво грошей.

Є кілька простих речей, які потрібно зробити перед тим, як вкладати гроші і укладати договір. Пройдемося по списку і пару слів про кожному нюансі. Порядок пошуку житла необхідний.

• Познайомимося з компанією забудовником

Збираємо інформацію, яку завгодно, бажано, побільше – чим компанія займається окрім будівництва, чи є у неї борги, чи є у неї взагалі всі права на забудову, чи є побічні послуги і скільки коштує оформлення. Обов'язково потрібно проїхатися на стройку і поговорити з робітниками – чи отримують вони заробітну плату, і чи немає прострочень. Якщо права робочих порушуються – це привід насторожитися. Якщо у компанії багато побічних додаткових «дочірніх» послуг, задумайтеся, чи не відбувається "розпилення" уваги на дрібниці, тоді як будівництво вимагає дуже великої уваги, тут не буває «маленьких» задач. Оцініть навіть порядок в офісі.

• Скільки коштує квадратний метр площі

Питання для вас дуже важливий, адже купити квартиру в новобудові подешевше хочеться кожному. Але постарайтеся підійти до цього моменту тверезо. Хороший забудовник не продаватиме у власність майбутню хорошу квартиру собі у збиток. Так що або вже тут підступ, або шукайте «підводні камені», в будь-якому випадку задумайтеся.

• Перевірте документи компанії

Ви – майбутній вкладник, значить, має право вимагати всі документи компанії – забудовника. Подивіться Статут, свідоцтво ОГРН, ІПН, всі документи на право вести переговори, укладати договори, документи керівника компанії. Загалом, все, що стосується юридичної сторони компанії забудовника. Обов'язково перевірте ліцензію на права будівництва, подивіться пункт, в якому вказана висота дозволених до будівництва споруд. Подивіться дозвіл на будівництво. У дозволі має бути чітко прописаний адресу вподобаного вам дома. Попросіть копії паперів і майбутнього договору з собою, щоб уважно вивчити їх без поспіху і гармидеру будинку. Ці папери найкраще показати до оформлення досвідченому юристу, фахівцеві права.

• Договір з компанією забудовником

Такий договір оформлення відносин потрібно вивчити вдома дуже уважно. Є кілька типових договорів. Наприклад, договір пайової участі регулюються Федеральним законом «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації». Так як це типовий договір, то йому можна довіряти, ви отримаєте свою житлоплощу, як тільки об'єкт буде зданий в експлуатацію. Новобудова проходить повну експертизу, в акті приймання будуть вказані всі недоліки. Зверніть увагу на наявності в договорі пунктів про строки здачі об'єкта, ціною, гарантійні терміни, які оформлення житла. У разі, якщо таких пунктів немає, будьте обачні, просите, щоб їх внесли.

Другий варіант оформлення договору – з розстрочкою платежу. В таких договорах практично завжди відсутні дані про компанію, немає його даних державної реєстрації, так що такий договір не убезпечить вас у разі обману.

Третій варіант оформлення договору – участь у будівництві ЖКГ. Це насправді кооператив, в який вам пропонують вступити. В результаті не ви, а кооператив купує у власність квартиру, так що потрібно дуже уважно переглядати документи кооперативу, нехай це робить досвідчений юрист, лазівок в такому договорі може бути багато.

Четвертий тип оформлення – договір з ЖБК. Схема зручна як для пайовика, так і для будівельника. Сума вкладених членських внесків та паю входить в оплату майбутнього житла. Компанія збирає певну суму грошей і починає будівництво. Але не забудьте, що потрібно відвідувати збори пайовиків, тому що при розподілі квартир ваша активність буде враховуватися.

• Перевіряємо права забудовника на землю

Обов'язково перевіряйте в документах права на землю, якщо ви побачили фразу «землі сільгосппризначення», то в такі квартири в'їхати не доведеться довго. В документах про право на землю у компанії забудовника зверніть увагу на пункт про участь у торгах, в результаті яких компанія й отримала права на будівництво. І останнє, якщо в будівництві беруть участь органи влади, переконайтеся що є договори між компанією забудовником та органами влади і бажано познайомитися з представником від компаній, чи дійсно це існуюче реально особа.

Тепер, коли ми уважно пройшлися по пунктам, що потрібно знати перед укладенням договору власності, подивимося плюси і мінуси такого рішення про покупку квартири в новобудові.

Плюси: порівняно низька ціна оформлення права власності порівняно з вторинним ринком; чистота квартир в порівнянні з тим же вторинним ринком – у таких квартир немає «передісторії», у них не було інших власників.

Мінуси: тут пунктів багато, так що будьте обережні. Тривала процедура оформлення документів. По-перше, договір з компаній забудовником, потім договір передачі квартири, все це вимагає часу. По-друге, існує ризик, що компанія забудовник миє збанкрутувати. Ризик мінімальний, але все ж він є. По-третє, нові будинки будуються порівняно далеко від добре розвинених районів, значить порівняно слабка інфраструктура. По-четверте, квартиру ви отримуєте практично завжди без обробки (якщо тільки у вашому договорі не прописаний пункт «з обробкою»).

Покупка з ріелтором

Для тих, хто ніколи не займався купівлею квартир через ріелторські компанії, опишемо процес поетапно, щоб ви були готові до самих несподіваних поворотів і «підводних каменів». Порядок дій:

1. Звернутися в фірму, яка пропонує квартири в новобудові. Переглянути всі варіанти і намітити собі саму прийнятну як за ціною, так і по віддаленості. Укласти договір з фірмою про надання ріелторських послуг, де буде чітко прописано, що фірма бере на себе всі зобов'язання по оформленню в вашу власність вибраної вами квартири. Сплатити ріелторської фірмі комісійні за надання послуг купівлі-продажу. У вас на руках залишається договір з ріелторської фірмою і квитанція про оплату. На це ви витратите максимум один день.


2. Підписати договір поступки прав вимоги. Ви його укладаєте з тією будівельною компанією, яка побудувала будинок або фінансувала його споруду. Можливо, що ця компанія сама займалася будівництвом, не має значення, головне, щоб договір був підписаний. У договорі він виступає як інвестор (замовник, підрядник). В цей момент будьте готові до внесення суми за куповану вами квартиру. Гроші піде на рахунок тієї організації, яка поступається вам нерухомість. З одного боку це ви, покупець, з іншого – компанія, що продає (переуступає) вам квартиру. На цей етап піде близько тижня. Раз ви найняли ріелторську фірму, то вона зобов'язана зробити оформлення договору передачі. У договорі обов'язково повинні бути згадані організації, що брали участь в будівництві, хоча вони не є учасниками угоди. Зверніть увагу на те, щоб ріелторська компанія обов'язково надала до договору копії всіх документів, на підставі яких було дозволено будівництво будинку, документи про його здачу та прийнятті в експлуатацію. Нехай компанія підготує абсолютно всі документи, в яких вказані відносини між інвестором, замовником, підрядником, будівельною організацією.


3. Пакет документів на власність передається в КУМИ, проходить ретельну перевірку, підписується, на нього ставиться печатка, він реєструється. На цей етап передачі власності у ваші руки піде 10 днів. Після підписання паперів, ріелторська компанія отримає його в КУМИ.


4. Для підписання договору купівлі нерухомості вас викличуть в компанію, де ваш підпис засвідчує нотаріус. Після цього документ іде на реєстрацію в КМЖ. Сюди ріелторська компанія готує знову весь повний пакет документів, плюс підписаний договір передачі нерухомості. Процес реєстрації тут займе місяць або близько того, потім вже готовий договір повернеться в ріелторську контору з номером реєстрації, реєстром, датою реєстрації. Разом з договором приходить і свідоцтво про право власності. Тепер ви отримуєте ці правовстановлюючі документи на руки і отримуєте в свою власність нову квартиру. Оформлення у власність квартири в новобудові закінчено.

Якщо ви наважуєтеся на цей крок, звертаючись в ріелторську компанію, повністю відобразите в вашій заяві всі нюанси майбутньої квартири: характеристику приміщень, розташування, спрямованість на сторони світу, бажані характеристики будинку (цегляний, монолітний, панельний). Зверніть увагу на фразу «ціна покупки не перевищує ...», тому що ця обтічна на перший погляд формулювання включає в себе досить значну суму комісійних, які ріелторська компанія передбачила для себе. Щоб уникнути зайвих витрат:

• У договорі з компанією чітко вкажіть суму винагороди за яку вони надають послугу.


• Внесіть в договір пункт, в якому чітко прописано, хто бере на себе витрати на оформлення угоди, їх величину. Можна чітко розписати ці витрати постатейно.


• При укладенні договору з ріелтором ви обов'язково вносите аванс, простежте, щоб його сума була внесена в підсумковий документ.


• Не завжди ріелтор за той час, який призначено на пошуки квартири, встигає підшукати для вас прийнятний варіант. Будьте готові, що доведеться вимагати повернення авансу, якщо за вказаний вами в договорі термін не буде надано мінімум три варіанти передбачуваної нерухомості на покупку. Якщо ж варіанти вам були надані, то оплатити роботу ріелтора все ж доведеться (такий типовий порядок роботи), так що про можливу суму домовтеся заздалегідь.

Такі договірні відносини з ріелторських агентством доведуть вашу обізнаність в серйозності роботи, вашу підкованість і готовність працювати на підставі чітко сформульованого договору. А значить – і відстоювати свої права.

Купівля на стадії котловану

Ще один варіант придбання нерухомості – оформлення договору власності на стадії котловану.

Це досить складна процедура, хоча вона і здається прозорою і легкою. В цьому випадку ви виступаєте в якості інвестора, потрібно укладати договори з майбутнім продавцем квартири. Як вже говорилося, це можуть бути інвестиційний контракт; договір уступки права вимоги; попередній договір купівлі-продажу. По перших двох договорами ви зобов'язуєтеся брати участь у створенні нової нерухомості, але одночасно розумієте, що існує ризик, що споруда (будівля) може бути і не побудовано. Порядок оформлення договору купівлі-продажу в новобудові ми вже розглянули.

Як тільки ви укладаєте такий договір власності, ви починаєте вносити гроші. Це ваш обов'язок, а от чекати вам доведеться довго, причому ще невідомо, скільки вам доведеться доплатити за нерухомість, коли вона нарешті буде здана в експлуатацію. Укладаючи договір на придбання житлової площі, враховуйте те, що в ньому прописана сума за «квадрат», значить, обов'язково передбачте фразу «ціна одного квадратного метра є остаточною і зміні не підлягає». Якщо такої фрази не буде, будівельники обов'язково зможуть в підсумку назвати вам зовсім іншу суму за квартиру, тому що ціни сьогодні на будівельні матеріали змінюються щодня.

Будьте готові, що з моменту приймання Держкомісією новобудови в експлуатацію почнуться чергові виплати, збори, мита в державні структури. На практиці вже доведено, що сума цих зборів і мит становить близько 2-2,5% від вартості квартири. До речі, не забудьте включити в ваш договір пункт про гарантії безпеки – щоб ваша майбутня квартира не стала власністю третьої особи. Нехай в договір права буде внесений пункт, що компанія забудовник гарантує вам, що майбутнім власником зазначеної квартири будете тільки ви.

У договорі вказуються терміни будівництва і приблизні терміни здачі будинку в експлуатацію. Але навіть при таких розмитих формулюваннях, як «квартал такого-то року» обов'язково внесіть пункт відповідальності за прострочення здачі житла. При підписанні такого договору, як і у випадку покупки квартири в новобудові, що вже описано вище, перевіряйте всі документи компанії забудовника, починаючи від документів на землю, кінчаючи всіма статутними документами, ліцензіями і так далі.